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房产商开发的商品房销售与装修分开可以节税吗

文章来源:北京离婚律师服务 编辑整理:王小律 更新时间:2017-11-12
房产商开发的商品房销售与装修分开可以节税吗

甲房产公司去年10月开发一幢写字楼,不久与某保险公司签订购房合同。根据合同规定,甲公司需将写字楼二至三层共5000平方米的办公用房,按照保险公司要求进行装修完毕后(即精装修房)再销售给保险公司,总售价按每平方米3600元计算,合计1800万元。甲公司将装修工程承包给乙公司,承包总额800万元。

按这样操作,甲、乙公司应负担税收为:甲公司销售1800万元不动产,须按5%缴纳营业税90万元,同时缴纳城市维护建设税、教育费附加9万元,应纳税费合计99万元。乙公司承包装演工程,营业额为800万元,应按3%税率缴纳营业税24万元,同时缴纳城市维护建设税、教育费附加2.4万元,应纳税费合计26.4万元。

上例中可以发现一个重复征税问题:总共1800万元销售额,其中800万元营业额既缴纳销售不动产的营业税,又缴纳建筑业营业税。实际上,甲公司并没得到800万元装修费,而是支付给乙公司。造成这种情况的原因,就是营业税是按营业额计征,没有扣除额。其实,出现营业税重复征税时,要想办法减少中间环节,把营业额分成几部分分别纳税。

上例中,如果由乙公司与保险公司直接签订装修合同,乙公司按800万元价格将建筑安装发票直接开给保险公司;甲公司和保险公司之间是未装修的不动产的购销合同,按每平方米售价2000元计算,甲公司的营业额就由原1800万元变成1000万元。这样,乙公司税收负担及收益情况均不变,而甲公司税负将发生变化。其仅需按1000万元营业额缴纳营业税50万元,同时缴纳城市维护建设税、教育费附加5万元,应纳税费合计55万元。

甲公司采取第二种方案,比第一种方案节约税费44万元。对工商所来说,仍支付1800万元购买此房。上述方案实际上是将装修独立开来,减少了一个纳税环节,从而降低税负。

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